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細分市場 酒城瀘州樓市進入“產品時代”

 受政策調控、市場發展和需求變化的影響,近兩年來,城市綜合體、教育地產、旅游度假地產、養老地產……都成為開發商轉戰的熱土。不斷細分的房地產市場催生了樓盤產品的多元化,房子本身也承載了更多附加值,酒城l瀘州樓市進入“產品時代”。

 現象

  產品多元化趨勢逐漸明朗

  佳樂·世紀城、西南商貿城、張壩漁子溪國際社區、云溪溫泉國際旅游度假區、川南汽配廣場……時下的酒城樓市,無論是城市綜合體、高端別墅,還是特色地產、產業地產,可謂百花齊放,豐富的產品類型彰顯了酒城房地產業多元化的發展趨勢,也為消費者置業投資提供了良好的選擇平臺。

  目前,酒城樓市正在經歷快速成長階段,房地產企業正在向上、中、下游分化,住宅產品也在不斷細分。10年前,房地產的產品定義無非就是住宅,以及為數不多的商鋪。縱觀今天的房地產市場,產品的細分程度已經到了非常紛繁細膩的一個階段。僅住宅就包括普通電梯公寓、小高層版式電梯住宅、花園洋房、多層電梯洋房、別墅等多種形態,更重要的是,諸如城市綜合體、旅游地產、養老地產這類過去根本沒有的全新產品名稱,也隨著社會需求的變化孕育而生。顯然,這些是對于過去籠統的房地產市場的細分之后催生的新市場分類。

  經歷多次嚴厲的房地產調控,以倒逼機制作用,房地產市場的細分化趨勢逐漸明朗,商業地產、旅游地產、豪宅市場等細分化市場日漸成型。業界人士認為,雖然初期階段略顯混亂,但經過逐步調整,這些新型業態有望部分替代純住宅開發,形成新的增長點。

因素

  行業發展變化促市場細分

  政策施壓、市場調整、人口結構變化接踵而至,房地產市場由集約型向特色化、差異化發展,面對競爭不斷加劇的住宅市場,針對人口結構變化催生的房產細化市場正悄然成型。

  業界人士認為,人口結構變化已經成為影響房地產市場發展的鐵律。“只要建房就有人買,就有人愿意住”,這是房地產市場發展初期狀態,那時開發商們不會過于注重產品定位,而將更多的精力放在了如何更快,更多地建房,然后以最快的速度賣掉,但這種只追求量的結果往往就會使得行業缺少個性化、差異化的建筑項目。業內人士認為,隨著人口結構的變化,越來越多的開發企業會根據地方人口變化而調整建筑定位,特別是樓市調控逐步趨緊的態勢下,房企間的競爭日益嚴峻。準確的產品定位、合理定價以及高品質的建筑項目即使在調控政策下仍然能夠獲得很好的銷量,適銷對路的產品才是關鍵。這說明,如今需求市場決定著供應市場,需求市場的變化是當前市場細分、產品多元化的根本因素。

  從房地產業面臨的政策環境看,調控對投機、投資型需求的抑制,讓住宅產品的投資功能部分退化。分析人士認為,隨著市場投機性購房者在調控作用下的退出,購買群體已基本上以自住型和改善型需求為主,這種格局促使房地產企業調整戰略。 對此,住宅類地產企業正在轉變應對,一部分企業轉變方向,適當離開住宅領域轉向商業地產和金融地產,甚至專攻更加細化的旅游地產和養老地產;住宅類地產還開始尋找同樣價格區間內商品的差異性,創造專業化細分市場,以滿足不同需求的客戶。

  從市場規律來看,行業發展到一定階段,細分化是必然的趨勢之一。隨著房地產市場不斷走向成熟,不少房企已開始部署細分市場,其中,商業地產、旅游地產、養老地產、豪宅市場等成為不少房企爭相布局的重點區域。

  趨勢

  精細化經營或成未來方向

  市場細分、產品多元化已成趨勢,房地產企業今后的路如何走?

  “隨著不少城市住宅成交量的持續下滑和資金回籠的急切需求,房地產開發企業需要實時調整自己的產品定位,以更精細化的經營方式來迎合市場,取得競爭優勢。”有關專家認為,房地產在逐漸褪下浮華的外衣后,將逐漸向更加符合市場的強調居住功能本身的需求靠攏,房地產業也將告別過去“粗獷”式經營,細分市場、精細化經營將成為未來方向。

  同時,多元化的發展格局是降低開發商自身經營風險的有效措施。有研究中心認為,對于市場主要參與者的房地產開發商來說,應積極調整戰略和策略,針對不同市場、客戶的特點采取不同的產品定位,以及靈活的價格和營銷策略來滿足需求,將主動權掌握在自己手中。

  業內人士表示,房地產調控大環境短期內不會發生轉變,開發商因此面臨著轉型的迫切需要。但是商業地產、旅游地產、養老地產等主題地產的發展與住宅地產不同,需要依賴人才、經驗、應用管理等,開發商需要注意風險、避免盲目跟風。

 城市綜合體
      新都市生活的夢想之城

 

  佳樂·世紀城、西南商貿城、張壩漁子溪國際社區、云溪溫泉國際旅游度假區、川南汽配廣場……時下的酒城樓市,無論是城市綜合體、高端別墅,還是特色地產、產業地產,酒城樓市可謂百花齊放,豐富的產品類型彰顯了酒城房地產業多元化的發展趨勢,也為消費者置業投資提供了更好的選擇平臺。

  隨著生活水平的提高,都市群體追求方便、快捷、高效的高品質生活的意愿日益增強。人們全方位的生活需求催生了有“城中城”之稱的城市綜合體,同時也為之提供了肥沃的生存土壤和廣闊的發展空間。

  曾有業內人士斷言,隨著我國城市化進程的不斷加快,城市綜合體的發展是一個必然趨勢。佳樂·世紀城,正是瀘州城市化進程中一個必然的結果,也是城市現代化發展的必然結果,她開啟了這座城市一個新的夢想。

  城市綜合體是一座集金融、商務、酒店、購物、休閑、娛樂、居住等于一體的“城中城”。因此,從功能上講,瀘州不僅有佳樂·世紀城,藍濱城、翡翠城都是雄踞一方的城市綜合體,城中之城。

  城市綜合體已經成為城市化進程中一種不可或缺的價值動力引擎,它作為一種升級的城市發展先進方式,能有效地解決一座新城的聚合難題,從根本上去啟動高素質人口入住,兌現數萬甚至數十萬人的新都市生活夢想,從而使一座新城真正煥發出成長活力。

 特色地產

  一個主題一種生活方式

  從公園地產、水岸地產到如今的旅游地產、養老地產,新概念特色地產的不斷涌現,意味著人們居住觀念、居住方式以及住房需求的轉變與提升。

  城市的快速發展促使更多的消費者向往人與自然融合的住宅模式,旅游地產應運而生;伴隨著度假時代的到來,以度假產業為引導,云溪溫泉國際旅游度假區等旅游地產如雨后春筍般出現并迅速成為當前旅游行業潮流與熱點。度假旅游是人們改變生活方式、提高生活質量的需要,到郊外購房將成為一種新的選擇,“5+2”生活方式也將成為一種時尚。

  隨著“銀發浪潮”的來臨,養老地產雖然與“倒按揭”式的以房養老并不是一個概念,但也被認為有著良好的市場前景。以養老地產為產品定位的項目或將成為未來幾年最受關注的產品之一。有專家指出,隨著

  需求的逐步釋放與政策的完善,未來十年養老地產有望真正迎來快速發展階段。

  孟母三遷的故事使得學區房一度熱銷;一直以來,“教育地產”在市場中占重要份額,“教育地產”的概念這兩年來也是繼續升溫。越來越多的樓盤項目,開始走“與名校聯姻”的路徑,以此作為樓盤配套中一個主要的亮點。

  產業地產

  發展大產業成就新地產

 

  中共瀘州市第七次黨代會,提出了“發展大產業,成就一個實力更強的瀘州”的發展規劃。為了與成渝經濟區產業對接構成完整體系,瀘州確定了重點發展酒業、能源、化工、機械等“六大產業”,并正深入實施“千億產業園區”工程,大力構建以“九大園區”為重點的總體發展格局。

  酒業集中發展區、化工園區、機械工業發展區、輕工業園區等已成為瀘州工業發展的重要增長極和招商引資的“主戰場”。此外,西南醫療康健城、川滇黔渝結合部教科城、文化產業園區等重點集聚區的規劃和建設亦將掀起新一輪城市變革。

  隨著如今政策和市場層面對產業發展的頻頻利好,產業地產已經進入了新的發展高峰;同時產業自東向西轉移遞進的浪潮也促成了瀘州產業地產新一輪發展。

  在這樣的大環境下,瀘州產業地產將依托于城市的規劃設計獲得長足的發展空間。依托一個或多個產業,致力于為企業打造產學研、展商貿一體化平臺的產業地產開始吸引更多關注目光。如市重點工程——川南汽配廣場,正是依托于瀘州市輕工業園區,首創川南一站式汽配中心,完善汽貿汽配產業鏈,引領朝陽產業增長極。

  以產業為向導,以產業帶動城鎮化已成為瀘州城市化過程中的重要組成。

住宅市場

  同中求異的變革之路

  市場的細分,產品的多元化不僅在于整個房地產行業,在住宅市場也同樣明顯。如別墅多樣化發展,普通多層高層升級換代產品——多層電梯洋房、版式小高層競相涌現。

  盡管傳統普通多層住宅戶型好,通風好,采光也不錯,而且居住密度小,成為眾多購房者的首選,但普通多層住宅四樓以上便利性相對弱化,對于兒童、老年人和孕婦來講,上樓成了頭疼的問題。作為多層住宅的升級版,多層電梯房帶來了很多實用性,增加了舒適感,再次升級消費者心中的住宅想象。如城西新區的恒利山水一時間已成為繁華與自然并舉的高品質生活追求,而這或許只是一個開始。

  住久了點式塔樓的人們都渴望陽光、渴望穿堂風,板式小高層、高層住宅從板式多層加以演變,它既延展了每戶充分的采光和通風等優點又創造了遠離噪音,上下樓方便等優勢。隨著香山美樹等板式小高層的出現,登高臨遠、視野更開闊的板式小高層有望成為點塔式高層的升級潛代產品。

  相對動輒上千萬元的頂級高端獨立別墅來說,總價在一兩百萬元的雙拼、聯排、疊拼等別墅,雖然與獨棟高端別墅在居住面積上有一定的差距,但其總價低的特點依然讓他們成為眾多都市新貴的最佳選擇。當前的酒城樓市,盡管別墅項目不多,但品種卻較為豐富,有量身定制的高端別墅張壩漁子溪國際社區,有純別墅社區托斯卡納,亦有別墅和多層、高層共存的翡翠城,產品也包含了獨幢、雙拼、聯排多種形式,酒城樓市別墅多元化的發展態勢,讓更多的都市新貴也能以較低的總價享受到舒適的別墅生活。

 建立“心中之尺”

 

  在市場不斷細分的今天,面對各式各樣的房地產產品,消費者應該如何取舍?有業內人士認為,唯有建立屬于自己的“心中之尺”, 兼顧理想與現實,才能在產品多元化的時代,選好最適合自己的房子。

  在產品多元化的時代,對消費者而言,置業投資就像是做一份多選題。有業內人士認為,唯有建立屬于自己的“心中之尺”,才能在面對這些多選題時,不迷惘、不彷徨、不驚慌、不逃避,更能看懂考題的內容,以及考題與考題之間的關聯性,做出最適合自己的答案。

  “心中之尺”即是個人心中的偏好,簡單地說,就是購房者從其知識、品位、偏好、價值觀、居住經驗中,所提煉出來的選擇住家的標準。倘若未能堅定對心中之尺的信念,即使購房者對自己、對房地產、對購買的本質了解得再透徹,購房都將是無法承受之重,不是買到不適合自己的房子,入住后頻頻抱怨,就是朝三暮四、猶豫遲疑、昨是今非,花了許多時間看房,卻始終下不了決心。

不為市場而購房

  物以類聚,人以群分。買房子也是如此,購房者的心中之尺天南地北,有些人非期房不買,有些人獨愛二手房,有些人情鐘學區房,有些人想跟醫院做鄰居,有些人要住在公園附近,有些人則希望每天都在鳥鳴中起床。

  但由于房子的單價極為昂貴,“純粹的消費者”、“偏向消費的購房者”如果沒有堅定相信心中之尺,反而以市場之尺為選房、購房的標準,不但可能要多付出幾十萬元以上的款項,也可能每天住得不舒服!

  更令人憂心的是,不少購房者的心頭根本沒有一把心中之尺,只存在一些模糊矛盾、道聽途說的想法,或誤將市場之尺當成了心中之尺,因為他們耳朵所能聽到的,就只有市場之尺的聲音,壓根不知道有心中之尺的存在!

  兼顧理想與現實

  購房不能沒有目標,但也要兼顧現實,如果沒有依循尺度,可能寸步難行或腳步凌亂;但如果過度堅持尺度,不懂得與房地產現狀妥協,也可能根本買不到房子。

  無論什么樣的市場,都只有“相對理想的房子”,沒有“絕對理想的房子”。好比,某個以消費為主要目的的購房者,既要求住家寬敞,又期待房價低廉;既要求住在市中心,卻又想著山明水秀、清幽靜謐……那么,他可能一輩子都找不到可買的房子。

  所以,當消費型購房者一直找不到“好房子”時,就得放寬心中之尺的標準,排列各種要求的先后順序,決定哪些要求可以稍微退讓,再重新選房;如果依然找不到“好房子”,就得重新審視,這把心中之尺是真是假,該不該重新“打造”一把新的心中之尺!

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